Οι πέντε παράγοντες που αυξάνουν την αξία των ακινήτων
Υψηλότερες τιμές πώλησης σε ποσοστό έως 34%, σε σχέση με τη μέση τιμή πώλησης διαμερισμάτων, μπορούν να εξασφαλιστούν σε περιπτώσεις κατοικιών, οι οποίες βρίσκονται σε περιοχές με υψηλή ποιότητα δομημένου περιβάλλοντος, είναι δηλαδή κοντά σε πλατείες, άλση και πάρκα. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει, μεταξύ άλλων, σχετική μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδος για την επίδραση του πρασίνου στις αξίες των ακινήτων, η οποία παρουσιάστηκε στο συνέδριο RED Business Forum.
Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε σε παρουσίασή της, η κ. Βασιλική
Βλαχοστεργίου, οικονομολόγος του Τμήματος Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της
Τράπεζας της Ελλάδος, η έρευνα επιχειρεί να καταγράψει το πόσο σημαντική
είναι η θέση ενός ακινήτου στη διαμόρφωση της αξίας του.
Όπως γράφει σήμερα η Καθημερινή, στο πλαίσιο αυτό εξετάστηκαν πέντε βασικοί παράμετροι, το υφιστάμενο πολεοδομικό καθεστώς (σχέδιο πόλης, χρήσεις, συντελεστής δόμησης), η ποιότητα των υποδομών (προσβάσεις, συγκοινωνίες), η ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος (κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου, παιδικές χαρές, άλση, πάρκα, κτίρια), η ποιότητα του φυσικού περιβάλλοντος (εγγύτητα προς βουνό, θάλασσα κ.τ.λ.) και η πυκνότητα του πληθυσμού.
Η έρευνα πραγματοποιήθηκε στο σύνολο των περιοχών που καλύπτουν τα βόρεια και τα νότια προάστια κατά την περίοδο από τον Ιανουάριο του 2012 έως τον Φεβρουάριο του 2014. Βάσει αυτής προέκυψε ότι η ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος και ειδικότερα η άμεση εγγύτητα με πάρκα, άλση, πλατείες κ.τ.λ., έχει τη μεγαλύτερη επίδραση στη διαμόρφωση της τιμής ενός ακινήτου, σε ποσοστό έως 34% συγκριτικά με τον μέσο όρο των τιμών των κατοικιών. Αντίστοιχα, ο δεύτερος πιο σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της τιμής, είναι η ποιότητα του φυσικού περιβάλλοντος, που είναι ικανή για τη δικαιολόγηση τιμών έως 12% υψηλότερων σε σχέση με τον μέσο όρο.
Στον αντίποδα, σε αντίθεση με το ό,τι ισχύει ως γενικός κανόνας στην αγορά, η ύπαρξη συγκοινωνιακών προσβάσεων δεν συμβάλλει ιδιαίτερα στην αύξηση των τιμών. Υπό αυτό το πρίσμα αποδεικνύεται πως οι αγοραστές εκτιμούν περισσότερο το ευρύτερο περιβάλλον στο οποίο βρίσκεται ένα ακίνητο, παρά την πυκνότητα του δικτύου μέσων μαζικής μεταφοράς. Αντίστοιχα, μια αύξηση του Συντελεστή Δόμησης σε μια περιοχή κατά μία μονάδα, μπορεί να οδηγήσει σε πτώση των αξιών των κατοικιών κατά 10%, λόγω της υποβάθμισης που δημιουργείται.
Αξίζει να σημειωθεί, ότι με βάση τα ευρήματα της έρευνας της Τράπεζας της Ελλάδος, οι παραπάνω παράμετροι ευθύνονται για τη διαμόρφωση του 67% της συνολικής αξίας ενός ακινήτου, με το υπόλοιπο 33% να αφορά τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε σπιτιού, όπως η διαρρύθμιση των χώρων του, η ποιότητα κατασκευής και η ενεργειακή απόδοση που προσφέρει. Οπως τονίστηκε στο συνέδριο, οι παράγοντες αυτοί είναι ανεξάρτητοι από την κρίση στην οικονομία και την κτηματαγορά και ισχύουν διαχρονικά. Το στοιχείο αυτό αποκτά πρόσθετη σημασία, δεδομένου ότι σημαίνει πως οι κατοικίες που ευνοούνται από την ποιότητα του φυσικού και του δομημένου περιβάλλοντος, δεν χάνουν τόσο μεγάλο μέρος της αξίας τους, στην περίπτωση μιας οικονομικής κρίσης. Εν ολίγοις, εμφανίζουν μεγαλύτερες αντοχές στις πτωτικές πιέσεις, σε σχέση με κατοικίες που βρίσκονται σε λιγότερο ευνοημένες περιοχές.
Πηγή: Καθημερινή
Όπως γράφει σήμερα η Καθημερινή, στο πλαίσιο αυτό εξετάστηκαν πέντε βασικοί παράμετροι, το υφιστάμενο πολεοδομικό καθεστώς (σχέδιο πόλης, χρήσεις, συντελεστής δόμησης), η ποιότητα των υποδομών (προσβάσεις, συγκοινωνίες), η ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος (κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου, παιδικές χαρές, άλση, πάρκα, κτίρια), η ποιότητα του φυσικού περιβάλλοντος (εγγύτητα προς βουνό, θάλασσα κ.τ.λ.) και η πυκνότητα του πληθυσμού.
Η έρευνα πραγματοποιήθηκε στο σύνολο των περιοχών που καλύπτουν τα βόρεια και τα νότια προάστια κατά την περίοδο από τον Ιανουάριο του 2012 έως τον Φεβρουάριο του 2014. Βάσει αυτής προέκυψε ότι η ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος και ειδικότερα η άμεση εγγύτητα με πάρκα, άλση, πλατείες κ.τ.λ., έχει τη μεγαλύτερη επίδραση στη διαμόρφωση της τιμής ενός ακινήτου, σε ποσοστό έως 34% συγκριτικά με τον μέσο όρο των τιμών των κατοικιών. Αντίστοιχα, ο δεύτερος πιο σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της τιμής, είναι η ποιότητα του φυσικού περιβάλλοντος, που είναι ικανή για τη δικαιολόγηση τιμών έως 12% υψηλότερων σε σχέση με τον μέσο όρο.
Στον αντίποδα, σε αντίθεση με το ό,τι ισχύει ως γενικός κανόνας στην αγορά, η ύπαρξη συγκοινωνιακών προσβάσεων δεν συμβάλλει ιδιαίτερα στην αύξηση των τιμών. Υπό αυτό το πρίσμα αποδεικνύεται πως οι αγοραστές εκτιμούν περισσότερο το ευρύτερο περιβάλλον στο οποίο βρίσκεται ένα ακίνητο, παρά την πυκνότητα του δικτύου μέσων μαζικής μεταφοράς. Αντίστοιχα, μια αύξηση του Συντελεστή Δόμησης σε μια περιοχή κατά μία μονάδα, μπορεί να οδηγήσει σε πτώση των αξιών των κατοικιών κατά 10%, λόγω της υποβάθμισης που δημιουργείται.
Αξίζει να σημειωθεί, ότι με βάση τα ευρήματα της έρευνας της Τράπεζας της Ελλάδος, οι παραπάνω παράμετροι ευθύνονται για τη διαμόρφωση του 67% της συνολικής αξίας ενός ακινήτου, με το υπόλοιπο 33% να αφορά τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε σπιτιού, όπως η διαρρύθμιση των χώρων του, η ποιότητα κατασκευής και η ενεργειακή απόδοση που προσφέρει. Οπως τονίστηκε στο συνέδριο, οι παράγοντες αυτοί είναι ανεξάρτητοι από την κρίση στην οικονομία και την κτηματαγορά και ισχύουν διαχρονικά. Το στοιχείο αυτό αποκτά πρόσθετη σημασία, δεδομένου ότι σημαίνει πως οι κατοικίες που ευνοούνται από την ποιότητα του φυσικού και του δομημένου περιβάλλοντος, δεν χάνουν τόσο μεγάλο μέρος της αξίας τους, στην περίπτωση μιας οικονομικής κρίσης. Εν ολίγοις, εμφανίζουν μεγαλύτερες αντοχές στις πτωτικές πιέσεις, σε σχέση με κατοικίες που βρίσκονται σε λιγότερο ευνοημένες περιοχές.
Πηγή: Καθημερινή
