*Χαμηλότερο φορολογικό συντελεστή για τα εισοδήματα από ενοίκια.
*Εκπτωση για το σύνολο των τόκων δανείου.
*Απαλλαγή από τεκμήρια.
*Δυνατότητα σταδιακής απόσβεσης της αξίας του ακινήτου, κάτι που ισοδυναμεί με ακόμη λιγότερο φόρο.
*Μείωση φόρου μεταβίβασης σε ενδεχόμενη πώληση.
Η «βιομηχανία» ήδη αριθμεί εκατοντάδες πελάτες -πλούσιους στο σύνολό τους- και φυσικά στερεί έσοδα δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ από το δημόσιο ταμείο.
Η «άνθηση» ξεκίνησε μετά το 2002, όταν ο τότε υπουργός Οικονομίας Ν. Χριστοδουλάκης αποφάσισε να φορολογήσει τα ακίνητα των υπεράκτιων εταιρειών. Στην πορεία φάνηκε ότι οι ειδικοί βρήκαν τον τρόπο να γλιτώσουν και να φτιάξουν μια μέθοδο φοροαποφυγής τόσο «δημοφιλή» ώστε να ακολουθείται πλέον ακόμη και από υπουργό της κυβέρνησης.
Οπως παραδέχονται λογιστές με εμπειρία στο στήσιμο τέτοιων μηχανισμών, το συγκεκριμένο «παράθυρο» φοροαποφυγής απευθύνεται μόνο σε πλουσίους. «Συμβουλεύω τους πελάτες μου να οδηγηθούν σε αυτή την κατεύθυνση μόνο αν έχουν εισοδήματα από ενοίκια άνω των 50.000 ευρώ ετησίως ή αν η αξία των ακινήτων τους υπερβαίνει τα 1-2 εκατομμύρια ευρώ» παραδέχεται έμπειρος λογιστής, ο οποίος έχει προχωρήσει στη σύσταση τουλάχιστον 50 εταιρειών real estate αντικείμενο των οποίων είναι μόνο η ιδιοκτησία ενός ακινήτου.
Η φράση «όπου φτωχός και η μοίρα του» βρίσκει εφαρμογή σε αυτή την περίπτωση. Οπως προκύπτει από τη σύγκριση που ακολουθεί, ο έλληνας ιδιοκτήτης ενός απλού διαμερίσματος είναι υποχρεωμένος να πληρώνει φόρο έως και 41,5% αν νοικιάζει το διαμέρισμα, να απειλείται από τα τεκμήρια, να μην ευνοείται σε περίπτωση απόκτησης του σπιτιού με δάνειο και να πληρώνει κανονικά τους φόρους μεταβίβασης και κληρονομιάς. Ο πλούσιος ξεπερνάει όλες αυτές τις... δυσκολίες φυσικά εις βάρος του δημόσιου ταμείου. Και να πώς:
Ας υποθέσουμε ότι κάποιος, ας πούμε ο κύριος Παπαδόπουλος, διαθέτει
200.000 ευρώ σε ρευστό. Αποφασίζει να αγοράσει ένα σπίτι στο όνομά
του. Θα πληρώσει επιπλέον τα συμβολαιογραφικά, φόρο και θα αποκτήσει
το σπίτι.
Αν τώρα αυτός πάρει ένα δάνειο, π.χ. 30.000 και κάτι πάει στραβά και
δεν πληρώνει, η τράπεζα ερευνώντας, θα ανακαλύψει το ακίνητο στο όνομά
του και θα προσπαθήσει να το κατασχέσει και να το πλειστηριάσει.
Αν τίποτα δεν πάει στραβά και ο κ. Παπαδόπουλος μετά από ένα χρόνο
θελήσει να μεταβιβάσει το ακίνητο στην κόρη του, θα πρέπει να πληρώσει
πάλι συμβολαιογραφικά και φόρους για να γίνει η μεταβίβαση.
Ας υποθέσουμε τώρα, ότι η κόρη του Παπαδόπουλου, 5 μήνες μετά
μετάνιωσε και θέλει να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αδερφό της. Πάλι θα
πληρώσει συμβολαιογραφικά και φόρο.
Σε όλο το παραπάνω διάστημα του παραδείγματος, το ακίνητο είναι
ενοικιασμένο από κάποιον τρίτο και πληρώνει .π.χ. 1000 ευρώ το μήνα
ενοίκιο. Άρα η εφορία, σε όλο το παραπάνω διάστημα, εκτός από τα
γ...τικα, εισπράττει και μερτικό από τα ενοίκια που πληρώνει ο
ενοικιαστής στον ιδιοκτήτη, το οποίο ανάλογα με την κλίμακα
εισοδήματος, μπορεί να φτάσει μέχρι 50%.
Ποιό είναι το κόλπο με την off shore;
Ο Παπαδόπουλος, αντί να αγοράσει το ακίνητο στο όνομά του, δίνει 2.000
ευρώ σε σχετικό δικηγορικό γραφείο και αυτό συστήνει μια off shore
εταιρία, με έδρα την Κύπρο, με όνομα π.χ. "Πυραμίδα LTD". Η εταιρία
είναι ανώνυμη και έχει μία μόνο μετοχή. Όποιος κρατάει στα χέρια του
την μετοχή, είναι ο ιδιοκτήτης της εταιρίας. Στη συνέχεια αγοράζει το
ακίνητο των 200.000 ευρώ στο όνομα της "Πυραμίδα LTD". Δηλαδή, το
ακίνητο πλέον, είναι ιδιοκτησία της "Πυραμίδα LTD", η οποία είναι
ιδιοκτησία του Παπαδόπουλου.
Αν τώρα αυτός πάρει ένα δάνειο, π.χ. 30.000 και κάτι πάει στραβά και
δεν πληρώνει, η τράπεζα ερευνώντας, δεν θα ανακαλύψει το ακίνητο στο
όνομά του, άρα δεν θα μπορεί να το κατασχέσει και να το πλειστηριάσει.
Αν τίποτα δεν πάει στραβά και ο κ. Παπαδόπουλος μετά από ένα χρόνο
θελήσει να μεταβιβάσει το ακίνητο στην κόρη του, θα της παραδώσει απλά
τη μετοχή της "Πυραμίδα LTD". Είπαμε, όποιος κρατάει στα χέρια του τη
μετοχή της "Πυραμίδα LTD", είναι και ιδιοκτήτης του ακινήτου. Άρα, δεν
πρέπει να πληρώσει πάλι συμβολαιογραφικά και φόρους για να γίνει η
μεταβίβαση.
Ας υποθέσουμε τώρα, ότι η κόρη του Παπαδόπουλου, 5 μήνες μετά
μετάνιωσε και θέλει να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αδερφό της. Πάλι,
απλά θα παραδώσει τη μετοχή της "Πυραμίδα LTD" και δεν θα πληρώσει
συμβολαιογραφικά και φόρο.
Σε όλο το παραπάνω διάστημα του παραδείγματος, το ακίνητο είναι
ενοικιασμένο από κάποιον τρίτο και πληρώνει .π.χ. 1000 ευρώ το μήνα
ενοίκιο. Η εφορία, φορολογεί πλέον όχι τους Παπαδοπουλέους, αλλά την
"Πυραμίδα LTD". Δηλαδή με 10%, ανεξάρτητα από την κλίμακα εισοδήματος
των Παπαδοπουλέων.
Όταν λοιπόν διαβάσετε ή ακούσετε ότι ο τάδε πρώην υπουργός έχει 100
off shore εταιρίες, αυτό σημαίνει ότι έχει 100 ακίνητα, τα οποία δεν
φαίνονται στο όνομά του και συνεπώς δεν πληρώνει δεκάρα τσακιστή για
μεταβιβάσεις, όπως επίσης τα έσοδα των παραπάνω ακινήτων φορολογούνται
αυτοτελώς, με 10%.
Είπατε τίποτα;
ΑΝΑΚΕΦΑΛΑΙΩΝΟΝΤΑς ΛΟΙΠΟΝ:
1 Οταν ένας ιδιώτης αγοράζει σπίτι με δάνειο, δεν μπορεί να γλιτώσει κάτι από τους τόκους που πληρώνει. Μόνο σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας, μπορεί να αφαιρέσει από το φορολογητέο του εισόδημα το 20% των τόκων και αυτό υπό προϋποθέσεις (η επιφάνεια του σπιτιού να μην υπερβαίνει τα 120 τ.μ. και το δάνειο να είναι μικρότερο των 200.000 ευρώ). Αν ο ίδιος ιδιώτης αγοράσει το ίδιο ακίνητο βάζοντας μπροστά μια εταιρεία real estate, θα έχει το δικαίωμα να εκπέσει το σύνολο των τόκων από τα έσοδα της επιχείρησης (έσοδο της εταιρείας μπορεί να είναι το ενοίκιο που αποδίδει το ακίνητο).
Απόσβεση μέσω αγορών
2 Οι επιχειρήσεις real estate κάνουν αποσβέσεις αν αγοράζουν ακίνητα. Το ποσό της απόσβεσης (συνήθως 5% ετησίως επί της αξίας του ακινήτου) αφαιρείται και αυτό από τα ενοίκια και μειώνει τον φόρο. Ο ιδιώτης δυνατότητα αποσβέσεων δεν έχει. Για τα φυσικά πρόσωπα η φορολογική νομοθεσία μειώνει το εισόδημα από ενοίκια μόλις κατά 5% αυτομάτως (ο συντελεστής ήταν στο 10%, αλλά ο Γ. Αλογοσκούφης τον μείωσε στο μισό).
3 Αν απαιτηθούν δαπάνες για επισκευές του ακινήτου, η εταιρεία μπορεί να τις εκπέσει από το φορολογητέο εισόδημα. Για το φυσικό πρόσωπο, αναγνωρίζεται ως έκπτωση μόλις το 10% επί των δαπανών.
4 Το καθαρό κέρδος φορολογείται στο όνομα της εταιρείας με συντελεστή 25%. Αντίθετα, στο όνομα του φυσικού προσώπου ο φόρος θα υπολογιστεί με συντελεστή έως και 41,5%.
5 Η εταιρεία real estate δεν έχει να ανησυχεί για τα τεκμήρια. Πόσω μάλλον όταν ο ιδιοκτήτης της είναι μια υπεράκτια εταιρεία. Αντίθετα, το φυσικό πρόσωπο έχει να αντιμετωπίσει τεκμήριο τόσο για το ακίνητο όσο και για τους τόκους αποπληρωμής του δανείου.
6 Τέλος, με την εταιρεία real estate, ο ιδιοκτήτης αποφεύγει και τον φόρο σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου στα παιδιά του, καθώς, αντί για το ακίνητο αυτό καθ' αυτό, μεταβιβάζει τις μετοχές της υπεράκτιας εταιρείας στην οποία ανήκει η εταιρεία real estate.
Εξαιρούνται οι μικροί
Και γιατί να μην ακολουθήσει τέτοια πρακτική και ένας μικροϊδιοκτήτης; Οι λογιστές που αναλαμβάνουν τέτοιες υποθέσεις παραδέχονται ότι τέτοιου είδους φορολογικές... ντρίμπλες απευθύνονται μόνο στους έχοντες. Κι αυτό διότι οι μικρομεσαίοι που αγοράζουν ένα τριάρι δεν έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν έναν λογιστή για να στήσει και να παρακολουθήσει λογιστικά αυτόν τον μηχανισμό.
Μόνο για τη σύσταση και τη διατήρηση μιας εταιρείας στην Κύπρο (εκεί λειτουργούν οργανωμένα γραφεία που αναλαμβάνουν εξ όλοκλήρου τέτοιες υποθέσεις) απαιτούνται τουλάχιστον 2.000-3.000 ευρώ.
Αλλοι, που επιλέγουν τη Βρετανία ως προορισμό, ανεβαίνουν σε ακόμη υψηλότερα επίπεδα στα 2.500-3.500 ευρώ. Από εκεί και πέρα, ο πελάτης πρέπει να πληρώνει έως και 2.000 ευρώ τον χρόνο για την παρακολούθηση της off shore και τουλάχιστον άλλα 1.500 ευρώ για την παρακολούθηση της εταιρείας real estate. Είναι προφανές ότι, αν κάποιος έχει εισοδήματα από ενοίκια ύψους 10.000 ευρώ τον χρόνο, δεν τον συμφέρει να πληρώνει 3-4 χιλιάδες ευρώ σε αμοιβές συμβού
