Γιάννης Δ. Παπαδομαρκάκης Μια συνταγή από το συρτάρι του υπουργού Οικονομίας Νίκου Χριστοδουλάκη, ανασύρει η Κυβέρνηση για την εκποίηση των περιουσιακών στοιχείων του δημοσίου.
Τη δημιουργία Εταιρειών Ειδικού Σκοπού (SPVs) στις οποίες θα εισφέρονται τα περιουσιακά στοιχεία και το Δημόσιο θα διατηρεί είτε πλειοψηφικό, είτε μειοψηφικό πακέτο.
Στην περίπτωση αυτή το στοιχείο (π.χ. χαρτοφυλάκιο ακινήτων) μετατρέπεται σε μετοχές και ο διαχειριστής του (επενδυτικός οίκος, ξένη τράπεζα ή άλλος φορέας) αναλαμβάνει τη διαχείριση του καταβάλλοντας στο δημόσιο το τίμημα των μετοχών που αγοράζει.
Η αμοιβή του φορέα για την παροχή των υπηρεσιών συνδέεται με την αποτίμηση του χαρτοφυλακίου και για το λόγο αυτό και προκαταβάλλει το τίμημα στο δημόσιο (έμμεση μορφή δανεισμού), ο Οργανισμός συμφωνεί να πουλήσει την περιουσία του σε προκαθορισμένο διάστημα, στη λήξη του οποίου εάν δεν έχει επιτευχθεί ο στόχος από τον διαχειριστή, τα αδιάθετα ακίνητα επιστρέφουν (swap) στην ιδιοκτησία του Οργανισμού, ο δε διαχειριστής πληρώνεται off balance sheet από τον μέτοχο (δημόσιο) και όχι από τον Οργανισμό που δεν επιβαρύνει τον ισολογισμό του.
Η πρόταση αυτή είχε υποβληθεί μεταξύ άλλων όπως το sale & lease back στην ηγεσία του ΟΣΕ από μεγάλη ευρωπαϊκή τράπεζα το 2002 και ο τότε υπουργός Οικονομικών κ. Ν. Χριστοδουλάκης προσπάθησε να την εφαρμόσει ανεπιτυχώς στην ΕΤΑ, ονομάζοντας την είσοδο ξένου στρατηγικού επενδυτή, ο οποίος θα αναλάμβανε το asset management και θα συμμετείχε και σε ΑΜΚ της επιχείρησης.
Από τότε μέχρι σήμερα οι καιροί έχουν αλλάξει. Και η αξιοποίηση μέχρι και εκποίηση δημόσιων ακινήτων είναι αναγκαία.
Το θέμα όμως είναι να δούμε ποια σενάρια δημιουργούνται δεδομένων των συνθηκών που επικρατούν στην αγορά ακίνητης περιουσίας.
H ΑΓΟΡΑ
Τα ενοίκια έχουν διορθώσει περισσότερο από 35% μέσα σε ένα έτος και αντίστοιχα αναμένεται μέχρι το Δεκέμβριο να δούμε κάμψη και στις τιμές πώλησης. Τότε θα αρχίσουν να γίνονται και οι πράξεις. Οπότε το ερώτημα που μπαίνει είναι με ποια αποτίμηση θα εκποιηθεί η δημόσια περιουσία, και με ποιες συμφωνίες θα αναλάβουν τη διαχείρισή της οι ξένοι επενδυτικοί οίκοι και τράπεζες.
Σε ένα SPV ο μέτοχος που μπαίνει δεν είναι ανάγκη να καταβάλλει (αγοράσει) το 100% της αξίας. Μπορεί να αποκτήσει πλειοψηφία και με 51% ή καταστατική με 67% ή ...
Μπορεί ακόμη οι τράπεζες που θα διαχειριστούν τα περιουσιακά μας στοιχεία να είναι εκείνες οι οποίες είναι εκτεθειμένες σε ελληνικούς τίτλους. Και να είστε βέβαιοι ότι σε περίπτωση διαγωνισμού είναι εκείνες που διαθέτουν την καλύτερη τεχνογνωσία πάνω στο αντικείμενο.
Ποιος θα διαπραγματευτεί τις συμβάσεις αυτές;
Ο κυριότερος λόγος που απέτυχε ο «ξένος» σύμβουλος της ΕΤΑ επί Χριστοδουλάκη ήταν το ότι στην προσπάθεια του να προσελκύσει επενδυτές για το καζίνο της Πάρνηθας οργάνωσε ένα δαπανηρό road show στις ΗΠΑ όπου κάλεσε τους μεγάλους παίκτες της αγοράς του τζόγου να χτυπηθούν φανερά μεταξύ τους.
Η αντιεπιχειρηματική αυτή λογική, όπως ήταν αναμενόμενο δεν έφερε κανένα αποτέλεσμα, πέρα από το να ξοδευτούν τα χρήματα του δημοσίου σε δημόσιες σχέσεις που εξέθεταν το... δημόσιο.
Τώρα όμως τα περιθώρια είναι στενά. Δεν φθάνει το 1 δισ./ετος που μας επιβάλλει το μνημόνιο γιατί το ξεπούλημα της δημόσιας περιουσίας είναι το μόνο αναπτυξιακό εργαλείο που έχει απομείνει σ' αυτό τον τόπο. Είναι ο ίδιος ο τόπος.
ΥΠΟΔΟΜΕΣ
Το χορό των αποκρατικοποιήσεων ανοίγει ο ΟΣΕ με την ΤΡΑΙΝΟΣΕ να θέτει προς πώληση το 49% καθώς και το management. Και ακολουθούν:
· Οι νέοι αυτοκινητόδρομοι της Αττικής οδού και η γραμμή του μετρό V το καλοκαίρι του 2011
· Στον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών, θα γίνει χρονική επέκταση της σύμβασης παραχώρησης, με ενδεχόμενη εισφορά της συμμετοχής του Δημοσίου σε εταιρεία συμμετοχών ή και στο Χρηματιστήριο.
· Στα περιφερειακά αεροδρόμια, όπου το Δημόσιο ελέγχει το 100% χωρίς εταιρική δομή, θα γίνουν συμβάσεις παραχώρησης των δικαιωμάτων διαχείρισης των επί μέρους ή ομάδων με στρατηγικούς επενδυτές, θα ιδρυθούν εταιρεία ή εταιρείες, όπου το Δημόσιο θα εισφέρει τα αντίστοιχα δικαιώματα διαχείρισης αεροδρομίων και θα εισαχθούν οι εταιρείες αυτές στο Χρηματιστήριο.
· Με σύμβαση παραχώρησης θα δοθούν τα διόδια της Εγνατίας οδού ενώ τον Οκτώβριο θα δημοπρατηθεί και το Καστέλι.
· Προς πώληση επίσης είναι το 23% της ΕΥΑΘ, το 10% της ΕΥΔΑΠ, ώστε το κράτος να διατηρεί το 51% και να διαχωρίζονται οι υποδομές από τις υπηρεσίες και την εκμετάλλευση.
ΤΑ ΚΑΖΙΝΟ
Μεγάλη τομή δρομολογείται με τα καζίνο, όπου το χαρτοφυλάκιο της ΕΤΑ βγαίνει σε διαγωνισμούς για παραχώρησης σε ιδιώτες ενώ νέο καζίνο στην παραλία αναμένεται να λειτουργήσει μέσα στην επόμενη διετία καθώς η αλλαγή στη νομοθεσία θα άρει το εμπόδιο της χιλιομετρικής απόστασης από το κέντρο της πόλης, που καθιερώνει σαν αποκλειστικό παίκτη στην Αθήνα το Μον Παρνές.
ΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ
Η πρόταση για το Ελληνικό όπως είδε το φως της δημοσιότητας σε ημερήσια εφημερίδα. Χρήσεις γης που προτείνονται όπως επιχειρηματικό πάρκο, εμπορικά κέντρα και ξενοδοχεία, περνούν στα ψιλά και προβάλλεται η μεταφορά του διοικητικού κέντρου στην παραλία που νεκρώνει το υφιστάμενο κέντρο και εξυπηρετεί την ολοκλήρωση της περιφερειακής του Υμηττού.
